Wkrótce wejdą w życie nowe regulacje dotyczące planowania i zagospodarowania przestrzennego. Co się zmieni?

Nowe przepisy ustawy z 30 kwietnia 2026 r. „O zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz o zmianie niektórych innych ustaw” („Nowa Ustawa”), wprowadzają wiele zmian w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 2003 r. („UPZP”), które są istotne z perspektywy inwestorów. Nowe regulacje dotyczą m.in. warunków zabudowy, procedur planistycznych, koncepcji urbanistyczno-architektonicznych oraz zintegrowanych planów inwestycyjnych. Większość przepisów wynikających z nowelizacji wejdzie w życie już 1 lipca 2026 r.

Nowa definicja „inwestycji uzupełniającej”

Zgodnie z nową definicją, termin „inwestycja uzupełniająca” obejmuje szeroki zakres inwestycji, które muszą spełnić jeden warunek, tj. mają służyć tzw. inwestycji głównej. Inwestycje uzupełniające obejmują m.in. inwestycje własne gminy, w zakresie uzbrojenia terenu, dróg, linii kolejowych, obiektów infrastruktury, a także obiektów działalności kulturalnej, obiektów opieki nad dziećmi, przedszkoli, szkół, placówek wsparcia dziennego, placówek opieki zdrowotnej, obiektów sportu i rekreacji, obszarów zieleni publicznej, lokali mieszkalnych lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych itp.

Zmiany w procedurze uchwalania planu miejscowego

Nowa Ustawa stanowi, że wniosek o sporządzenie lub zmianę aktu planowania przestrzennego (jak również uwagi do nich lub rezygnację z wniosku) składa się na piśmie utrwalonym w postaci papierowej lub elektronicznej, w tym za pomocą środków komunikacji elektronicznej, w szczególności poczty elektronicznej, na formularzu w postaci papierowej lub w formie dokumentu elektronicznego.

Ponadto, jeżeli dla obszaru inwestycji głównej i inwestycji uzupełniającej obowiązuje plan miejscowy, zmiana planu może nastąpić w formie zintegrowanego planu inwestycyjnego.

Koncepcja urbanistyczno-architektoniczna

Rada gminy może w formie uchwały nałożyć na inwestorów obowiązek dołączenia do wniosku o uchwalenie lub zmianę planu albo o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, koncepcji urbanistyczno-architektonicznej, określając rodzaj lub parametry inwestycji głównej. Organ ten może również zwolnić inwestorów z tego obowiązku.

Koncepcja urbanistyczno-architektoniczna powinna zawierać:

• układ funkcjonalny zabudowy oraz układ urbanistyczny zespołów zabudowy;
• określenie maksymalnej nadziemnej intensywności zabudowy i minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej;
• architekturę obiektów, w tym określenie ich gabarytów i kolorystyki, geometrii i pokrycia dachów;
• układ komunikacyjny i główne rozwiązania infrastruktury technicznej wraz z zasadami ich powiązania z układem zewnętrznym;
• sposób uwzględnienia uwarunkowań wynikających z ochrony środowiska, przyrody i zabytków;
• analizę krajobrazową zawierającą w szczególności powiązania przestrzenne inwestycji głównej oraz inwestycji uzupełniającej z terenami otaczającymi.

Do koncepcji należy dołączyć wizualizację zabudowy i zagospodarowania terenu sporządzoną w sposób umożliwiający zapoznanie się z nią osobom niemającym wiedzy specjalistycznej. Jeśli taka koncepcja nie będzie spełniała wszystkich wymogów określonych przepisami, organ wezwie inwestora do ich uzupełnienia w terminie14 dni. Po bezskutecznym upływie tego terminu, wniosek zostanie pozostawiony bez rozpoznania.

Zmiany w zakresie zintegrowanego planu inwestycyjnego

Nowa Ustawa przewiduje, że do czasu zawarcia umowy urbanistycznej inwestor może zobowiązać się na rzecz gminy do pokrycia całości lub części kosztów postępowania w sprawie uchwalenia zintegrowanego planu inwestycyjnego. W tym celu gmina i inwestor zobowiązane są zawrzeć umowę, określającą termin i sposób wpłacania oraz rozliczania zaliczek na poczet czynności podejmowanych w tym postępowaniu.

Przepisy, które wejdą w życie 1 października 2026 r., nie są wolne od kontrowersji. Mogą one wynikać m.in. z tego, że pomimo wielu krytycznych głosów ze strony praktyków i organizacji działających w branży budowlanej, ustawodawca nie zdecydował się na wprowadzenie przepisu nakładającego obowiązek posiadania tytułu do nieruchomości przez podmiot, na który będzie przenoszona decyzja o warunkach zabudowy.

Zgoda na przystąpienie do sporządzenia zintegrowanego planu inwestycyjnego może zostać wycofana do czasu zawarcia umowy urbanistycznej. Wycofanie zgody przez radę gminy skutkuje zakończeniem postępowania.

Jeżeli natomiast zintegrowany plan inwestycyjny zostanie uchylony, zmieniony lub zostanie stwierdzona jego nieważność przed upływem 5 lat od dnia jego wejścia w życie, strony umowy urbanistycznej – w terminie 6 miesięcy od dnia uchylenia, zmiany lub stwierdzenia nieważności tego planu – mogą odstąpić od umowy urbanistycznej, chyba że uchylenie lub zmiana zintegrowanego planu inwestycyjnego nastąpiły na wniosek lub za zgodą inwestora.

Nowe regulacje narzucają na organy terminy związane z przyjęciem lub zaskarżaniem zintegrowanego planu inwestycyjnego. Rada gminy ma obowiązek podjęcia uchwały w przedmiocie planu w terminie 2 miesięcy od dnia zawarcia umowy. Termin rozpatrzenia skargi na zintegrowany plan inwestycyjny wynosi 2 miesiące od dnia otrzymania akt wraz z odpowiedzią na skargę, zaś skargę kasacyjną rozpatruje się w terminie 2 miesięcy od dnia jej wniesienia.

Decyzja o warunkach zabudowy

Kolejna nowa regulacja jest związana z wymogiem wykazania przez wnioskodawcę prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (w rozumieniu odpowiednich przepisów prawa budowlanego) przy składaniu wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

Oznacza to, że już na etapie składania wniosku o ustalenie warunków zabudowy wnioskodawca jest zobowiązany złożyć oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane pod rygorem odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia.

Oświadczenie to ma następującą treść: „jestem świadomy odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia wynikającej z art. 233 § 6 ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. – Kodeks karny”. Powyższa klauzula zastępuje pouczenie organu o odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia.

Nowe przepisy stanowią ponadto, że w odniesieniu do tego samego terenu można wydać więcej niż jedną decyzję o warunkach zabudowy.

Zgodnie z nowymi przepisami wniosek o ustalenie lokalizacji inwestycji celu publicznego albo warunków zabudowy oraz oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane składa się na formularzach, w postaci papierowej albo w formie dokumentu elektronicznego.

Przepisy przejściowe

W celu uniknięcia wątpliwości dotyczących stosowania nowych przepisów, nowelizacja wprost stanowi, że miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, uchwalone przed dniem wejścia w życie Nowej Ustawy zachowują moc, natomiast mogą być zmieniane.

Do spraw dotyczących opracowania i uchwalania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego albo ich zmian, do których sporządzenia przystąpiono przed dniem wejścia w życie Nowej Ustawy, stosuje się przepisy UPZP w brzmieniu nadanym Nową Ustawą.

Z kolei, do spraw opracowania i uchwalania zintegrowanych planów inwestycyjnych sporządzanych na podstawie wniosku złożonego przed dniem wejścia w życie Nowej Ustawy, stosuje się dotychczasowe przepisy UPZP (z niewielkimi wyjątkami).

Do spraw dotyczących ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego lub wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie Nowej Ustawy, stosuje się przepisy UPZP w brzmieniu nadanym Nową Ustawą.

Natomiast do spraw dotyczących ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego lub wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych od 24 września 2023 r. i przed dniem utraty mocy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy w danej gminie, stosuje się przepisy UPZP w brzmieniu obowiązującym przed 24 września 2023 r.

Do spraw dotyczących wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie Nowej Ustawy stosuje się również przepisy UPZP w brzmieniu dotychczasowym.

Kilka wniosków

Już na etapie prac nad nowelizacją w komisji sejmowej pojawiły się kontrowersje związane z obowiązkiem wykazania tytułu do dysponowania nieruchomością na cele budowlane przy składaniu wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

Zwracano uwagę na to, że o ile ten wymóg jest zaadresowany przy składaniu wniosku, to budzi wątpliwości, czy ma on także zastosowanie przy przenoszeniu decyzji o warunkach zabudowy na inny podmiot. Często bowiem dochodzi do przenoszenia decyzji o warunkach zabudowy  po jej uzyskaniu. Pomimo wielu krytycznych głosów ze strony praktyków i organizacji działających w branży budowlanej, ustawodawca nie zdecydował się na wprowadzenie przepisu nakładającego obowiązek posiadania tytułu do nieruchomości przez podmiot, na który będzie przenoszona decyzja o warunkach zabudowy. Kwestia ta może budzić w praktyce niepotrzebne wątpliwości i spory.

W kontekście stosowania nowych przepisów warto też zwrócić uwagę na szereg regulacji przejściowych, tj. wyjaśniających, które przepisy (potocznie ujmując: którą ich wersję – nową czy starą) należy stosować w różnych sytuacjach. Dlatego przy składaniu wniosków o zmianę planu lub decyzji o warunkach zabudowy warto upewnić się, który dokładnie stan prawny będzie miał zastosowanie do danej sprawy.

Wydaje się, że ze względu na istotne zmiany do UPZP dokonane w ostatnich latach i prace nad planami ogólnymi oraz zmianą planów miejscowych, które podejmuje coraz większa liczba miast i gmin, możemy spodziewać się kolejnych zmian przepisów, które wymusi praktyka.