Rada Ministrów przyjęła projekt ustawy regulującej zasady najmu krótkoterminowego. Przewiduje on m.in. obowiązek wpisu obiektów do Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych (CWTON), nowe wymogi przeciwpożarowe, obowiązkowe kontrole oraz kary administracyjne sięgające 50 tys. zł. Choć projekt zachowuje większość rozwiązań przedstawionych we wcześniejszej wersji, wprowadzono również istotne zmiany, które mogą mieć znaczenie dla właścicieli lokali przeznaczonych na wynajem krótkoterminowy.
Pierwsze propozycje zmian do ustawy z 29 sierpnia 1997 r. o usługach turystycznych oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych (Dz.U. z 2023 r., poz. 1944, z późn. zm.), omawialiśmy kilka miesięcy temu w artykule „Uregulowanie najmu krótkoterminowego. Co przewiduje projekt Ministerstwa?”. Rozwiązania zawarte w projekcie ustawy przyjętym przez rząd 14 lipca 2026 r., nad którym ma teraz pracować Sejm, nieco różnią się od wcześniejszych założeń, dlatego warto przeanalizować najważniejsze z zawartych w nim regulacji.
Pojęcie „usług hotelarskich”
Podstawą dla omawianych przepisów jest projekt przygotowany przez Ministerstwo Sportu i Turystyki, który zakłada dostosowanie polskich norm do rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady z 11 kwietnia 2024 r., dotyczącego usług hotelarskich i najmu krótkoterminowego, które obowiązuje od 20 maja 2026 r.
W projekcie ustawy przyjętym przez Radę Ministrów termin „usługi hotelarskie” obejmuje udostępnianie, na okres do 30 dni, domów, pokoi, innych pomieszczeń, miejsc na polach namiotowych oraz pod przyczepy samochodowe, wraz ze świadczeniem usług z tym związanych. Utrzymana została więc idea objęcia najmu krótkoterminowego obowiązkami dotyczącymi usług hotelarskich (z pewnymi wyjątkami wymienionymi w projekcie ustawy). Rozszerzono też katalog usług hotelarskich – o miejsca na polach namiotowych i przeznaczonych pod przyczepy kempingowe.
Zakres regulacji
Projekt utrzymuje większość rozwiązań dla najmu krótkoterminowego, zaproponowanych w pierwotnym projekcie ustawy w tym:
- wykaz miejsc noclegowych ma być ujęty w Centralnym Wykazie Turystycznych Obiektów Noclegowych („CWTON”), prowadzonym przez ministra właściwego do spraw turystyki; zarówno wpis do ewidencji, jak i każda zmiana danych w ewidencji podlegałaby opłacie w wysokości 40 zł;
- przedsiębiorca lub rolnik zamierzający świadczyć usługi hotelarskie, przed ich rozpoczęciem, musiałby zgłosić obiekt do miejscowo właściwego wójta (burmistrza, prezydenta miasta), a także załączyć regulamin porządkowy obiektu;
- każdy obiekt powinien posiadać regulamin porządkowy (projekt ustawy wprowadza obowiązek przedłożenia regulaminu właściwym organom do 15 października 2026 r.), w którym powinny znaleźć się m.in., postanowienia dotyczące ochrony dzieci;
- do zgłoszenia usług hotelarskich należy załączyć opinię uprawnionego rzeczoznawcy potwierdzającą spełnienie przez lokal / obiekt przepisów przeciwpożarowych wraz z dowodem wniesienia opłaty za wpis do ewidencji (są to nowe wymogi, poprzednia wersja projektu zakładała złożenie przez właściciela oświadczenia pod rygorem odpowiedzialności karnej) – nowe regulacje zawierają szereg szczegółowych przepisów dotyczących kwestii ochrony przeciwpożarowej lokali i obiektów przeznaczonych na wynajem.
Projekt ustawy przewiduje również szereg sytuacji, w których obiekt może zostać wykreślony z odpowiedniego rejestru lub ewidencji (m.in. likwidacja podmiotu, zaprzestanie działalności, naruszanie przepisów przeciwpożarowych i innych regulacji).wanego planu inwestycyjnego. W tym celu gmina i inwestor zobowiązane są zawrzeć umowę, określającą termin i sposób wpłacania oraz rozliczania zaliczek na poczet czynności podejmowanych w tym postępowaniu.
Projekt ustawy przyznaje organom uprawnienie do przeprowadzenia kontroli w celu potwierdzenia, czy wynajmowany lokal (obiekt) spełnia wymagania przepisów i regulaminu. Odmowa wyrażenia zgody na przeprowadzenie kontroli będzie wiązać się z zawieszeniem wpisu do CWTON, a brak spełnienia wymogów ustawowych bądź określonych w regulaminie może spowodować wykreślenie lokalu (obiektu) z rejestru.
W sytuacji powtarzających się naruszeń prawa w zakresie bezpieczeństwa i porządku publicznego, również będzie istniała możliwość wykreślenia obiektu z ewidencji. W przypadku wykreślenia, obiekt mógłby zostać ponownie wpisany dopiero po upływie jednego roku od daty wykreślenia.
W wersji projektu, która ma zostać skierowana do Sejmu, utrzymano też uprawnienie rad gmin do wyznaczania na terenie gminy stref, w których nie mogą być świadczone usługi hotelarskie (w tym obejmujące najem krótkoterminowy).
Obligatoryjna kontrola
Projekt ustawy przyznaje organom uprawnienie do przeprowadzenia kontroli w celu potwierdzenia, czy wynajmowany lokal (obiekt) spełnia wymagania przepisów i regulaminu. Organ może przeprowadzić kontrolę z własnej inicjatywy lub na wniosek osób zamieszkujących sąsiadujące lokale lub nieruchomości, wspólnoty mieszkaniowej bądź spółdzielni mieszkaniowej.
W przypadku odmowy wyrażenia zgody na przeprowadzenie kontroli, uprawniony organ zawiesza wpis lokalu (obiektu) do CWTON, do czasu poddania się kontroli. Natomiast jeśli kontrola wykaże brak spełnienia wymogów ustawowych bądź określonych w regulaminie, wójt (burmistrz, prezydent miasta) mógłby wykreślić taki lokal (obiekt) z rejestru.
Obowiązki właścicieli i klientów
Właściciele lokalu lub innych obiektów udostępnianych na krótkoterminowy wynajem mieliby zapewnić wypełnienie przynajmniej następujących obowiązków:
- ochronę informacji o kliencie, w szczególności jego danych osobowych;
- poziom usługi hotelarskiej zgodny z wymogami dla danego rodzaju i kategorii obiektu;
- ciszę nocną wynoszącą co najmniej 8 godzin, między godziną 20.00 a 8.00, określoną w regulaminie obiektu; oraz
- darmowy dostęp do wody pitnej.
Z kolei klienci korzystający z usług hotelarskich:
mieliby obowiązek przestrzegania regulaminu porządkowego, w szczególności zachowania zasad bezpieczeństwa i porządku publicznego; przestrzegania ciszy nocnej oraz czasu trwania doby hotelowej.
nie mogliby świadczyć usług hotelarskich przy wykorzystaniu obiektu, w którym taka usługa jest świadczona na ich rzecz, ani udostępniać bezpłatnie tego obiektu bez zgody osoby świadczącej usługę hotelarską na jego rzecz;
Zapisz się do naszego newslettera i otrzymuj praktyczne wskazówki dla Twojego biznesu.
Kary administracyjne
W aktualnym brzmieniu projektu ustawy rozszerzono katalog kar administracyjnych za naruszenie przepisów. Kara pieniężna do wysokości 50 tys. zł mogłaby zostać wymierzona m.in. za: najem lokalu (obiektu) bez wpisu do właściwego rejestru, używanie oznaczeń, które mogłyby wprowadzać klientów w błąd co do kategorii lub charakteru lokalu (obiektu), brak podania numeru ID lokalu (obiektu), podawanie nieprawdziwych lub wprowadzających w błąd danych na platformach internetowych.
Kolejne zmiany nieuniknione?
Wobec obowiązywania już od kilku miesięcy dyrektywy unijnej regulującej kwestie najmu krótkoterminowego, konieczne staje się niezwłoczne przyjęcie przepisów ustawy o usługach turystycznych. Zapewne będą one jeszcze wielokrotnie ewoluowały ze względu na ciągle rozwijający się rynek najmu krótkoterminowego, jak również niekiedy sprzeczne interesy właścicieli i mieszkańców sąsiadujących nieruchomości.
Autor tekstu:
Halina Więckowska-Sulimierska
