Nowe obowiązki deweloperów – zakres zmian w ustawie deweloperskiej

Nowelizacja tzw. ustawy deweloperskiej, która weszła w życie 2 października 2026 r., nakłada nowe obowiązki na deweloperów, odnoszące się przede wszystkim do przekazywania informacji dotyczących procesu inwestycyjnego i zawieranych transakcji. Zmiany wprowadzone ustawą będą miały jednak również istotny wpływ na rynek mieszkaniowy w kraju. Poniżej omawiamy nowe regulacje.

Ustawa o ochronie nabywcy lokalu mieszkalnego i domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym z 20 maja 2021 r. (Dz. U. 2021 poz. 1177 z późn. zm.), czyli tzw. ustawa deweloperska, została zmieniona na mocy przepisów z 17 października 2025 r., które weszły w życie 2 października 2026 r. Większość zmian dotyczy nowych obowiązków informacyjnych nałożonych na deweloperów, które jednak będą miały istotne znaczenie dla nabywców mieszkań oraz wpłyną na rynek nieruchomości w Polsce. 

Co się zmienia?

1. Obowiązek przekazywania informacji do DFG

Zgodnie z nowymi przepisami deweloper jest zobowiązany do przekazywania Deweloperskiemu Funduszowi Gwarancyjnemu (DFG) wielu informacji dotyczących procesu inwestycyjnego i zawieranych transakcji. Dane te obejmują między innymi: 

• informacje o przynależności dewelopera do grupy kapitałowej, 
• planowany termin rozpoczęcia i zakończenia robót budowlanych, 
• liczbę lokali w danej inwestycji, 
• nazwę inwestycji, a także cenę domu lub mieszkania, powierzchnię użytkową, liczbę pokoi, kondygnację lokalu, liczbę kondygnacji budynku, 
• dane o akcie notarialnym obejmującym umowę nabycia prawa własności lokalu lub domu wraz z nazwiskiem notariusza.

Powyższe informacje mogą być przekazywane za pośrednictwem formularza dostępnego na portalu DFG, poprzez załączenie plików w tym portalu oraz z wykorzystaniem dedykowanej usługi (API) po dostosowaniu systemów informatycznych dewelopera i integracji z ewidencją DFG. 

Nowe przepisy przewidują istotne konsekwencje dla deweloperów, którzy nie wypełnią powyższych obowiązków. DFG jest bowiem uprawniony do poinformowania banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy o braku dopełnienia obowiązków informacyjnych, co skutkuje wstrzymaniem przez bank wypłat środków z rachunku do czasu uzupełnienia danych. Ponadto osoby odpowiedzialne za nieprzekazanie danych, podanie danych nieprawdziwych bądź wprowadzających w błąd, podlegają karze grzywny, ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do dwóch lat. 

Projekt nowelizacji zakłada, że pośrednik nie mógłby pobierać wynagrodzenia jednocześnie od obu stron tej samej transakcji, co ma na celu ograniczenie ryzyka potencjalnego konfliktu interesów i wzmocnienie ochrony strony, na rzecz której działa pośrednik. Z kolei zmiana polegająca na zakazie publikacji przez pośrednika ogłoszeń dotyczących nieruchomości bez uprzedniego zawarcia umowy pośrednictwa z jej właścicielem ma zwiększyć poziom transparentności ofert oraz rzetelności przekazywanych w nich informacji.

2. Portal Dom

Dane przekazywane przez deweloperów do portalu DFG mają być wykorzystane do uruchomienia tzw. Portalu Dom, na którym również będą gromadzone informacje o cenach transakcyjnych mieszkań przekazywane przez Krajową Informację Skarbową. 

Portal Dom ma zawierać zweryfikowane informacje o cenach ofertowych i transakcyjnych nieruchomości, z których będą mogły korzystać osoby poszukujące mieszkań lub domów albo zainteresowane sytuacją na rynku mieszkaniowym. Portal ma umożliwić uzyskanie informacji z uwzględnieniem kształtowania się cen w obrębie dzielnic, a nawet poszczególnych ulic. 

Uruchomienie Portalu Dom planowane jest na 2 kwietnia 2027 r.

3. Nowe uprawnienia UFG

Obowiązujące od 2 października 2026 r. przepisy zwiększają uprawnienia UFG w zakresie nadzoru i kontroli rynku mieszkaniowego. 

Przede wszystkim UFG będzie odpowiedzialny za prowadzenie Portalu Dom. Ponadto będzie weryfikował prawidłowość i wysokość odprowadzanych składek przez deweloperów, prowadził analizy, ocenę ryzyka i adekwatności środków posiadanych przez deweloperów, jak również będzie nadzorował realizację obowiązku sprawozdawczego i informacyjnego przez deweloperów. 

UFG został także upoważniony do opracowywania analiz statystycznych związanych z rynkiem mieszkaniowym i udostępniania ich uprawnionym podmiotom i organom. 

Rynek wtórny nadal poza sferą regulacji

W uzasadnieniu do nowych przepisów podkreśla się, że są one niezbędne w celu uzyskania rzetelnych i pełnych danych o rynku mieszkaniowym, koniecznych do prowadzenia bardziej skutecznej polityki mieszkaniowej przez organy państwa.  Nowelizacja ma przyczynić się również do lepszego zrozumienia trendów na rynku nieruchomości oraz tendencji związanych z kształtowaniem się cen mieszkań i domów. Do tej pory nie było bowiem rzetelnego źródła danych zawierających ceny transakcyjne nieruchomości, które w praktyce często istotnie różniły się od cen ofertowych.  

Nie można przy tym zapominać, że nowe przepisy dotyczą jedynie części rynku mieszkaniowego, tj. rynku pierwotnego nieruchomości nabywanych bezpośrednio od dewelopera. Cały segment rynku wtórnego nadal pozostaje poza sferą regulacji pod względem informacyjnym, dlatego przydatność zebranych danych, szczególnie dla osób poszukujących nieruchomości na rynku wtórnym, mimo wszystko będzie ograniczona.