Usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami w przededniu zmian? Nowe obowiązki i sankcje

Na stronie Rządowego Centrum Legislacji opublikowano projekt regulacji zmieniających sposób działania, odpowiedzialność i obowiązki pośredników w obrocie nieruchomościami. Zakłada on m.in. określenie minimalnego zakresu obowiązków pośrednika oraz zakaz pobierania wynagrodzenia od obu stron tej samej transakcji. Choć to dopiero początkowy etap prac nad nowelizacją przepisów, to ze względu na ich istotę, warto przenalizować je już teraz.

Projekt zmienia przepisy ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 1997 r., nr 115, poz. 741, z późn. zm.). Jak uzasadnia jego autor, Ministerstwo Finansów i Gospodarki, proponowane regulacje mają na celu poprawę jakości usług pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, wzmocnienie ochrony klientów oraz zwiększenie transparentności na rynku nieruchomości.

Zdaniem Ministerstwa obowiązujące przepisy nie zapewniają wystarczających rozwiązań gwarantujących odpowiedni standard usług pośrednika, jako że zawierają jedynie definicję pośrednika i pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Poza obowiązkiem zarejestrowania działalności gospodarczej, nakładają jedynie obowiązek zawarcia umowy określającej zakres czynności oraz posiadania obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej.

Co budziło zastrzeżenia?

W praktyce jednak spotykane są umowy pośrednictwa, w których zakres obowiązków pośrednika nie jest określony lub został sformułowany bardzo ogólnie, co może prowadzić do sytuacji, w których pośrednik pobiera wynagrodzenie pomimo niewykonywania faktycznych czynności w interesie klienta.

Wątpliwości budzi również praktyka pobierania przez pośrednika wynagrodzenia od obu stron tej samej transakcji. Pośrednik niejednokrotnie formalnie pozostaje w relacji umownej z obiema stronami, podczas gdy faktycznie wykonuje czynności w interesie jednej z nich, co powoduje ryzyko konfliktu interesów oraz naruszenia zasady lojalności wobec klienta, a w konsekwencji osłabia zaufanie do instytucji pośrednictwa i podważa transparentność obrotu nieruchomościami.

Zastrzeżenia Ministerstwa budzi również zjawisko uzależniania przez pośredników możliwości zaprezentowania nieruchomości od zawarcia umowy pośrednictwa. Dotyczy to sytuacji, w których potencjalny nabywca lub najemca znajduje ofertę nieruchomości samodzielnie, np. za pośrednictwem ogłoszeń internetowych, jednak nie jest zainteresowany skorzystaniem z usług pośrednictwa.

Kolejnym problemem, jak podnosi Ministerstwo, jest bezprawne wykorzystywanie przez pośredników w obrocie nieruchomościami ogłoszeń publikowanych przez właścicieli nieruchomości. Chodzi o powielanie ofert bez zgody właściciela, a także modyfikowanie ich treści, w szczególności poprzez doliczanie wynagrodzenia pośrednika do ceny ofertowej. Zdarza się, że pośrednik oferuje nieruchomość, co do której nie ma pełnej wiedzy o jej stanie faktycznym i prawnym, wprowadza potencjalnych nabywców w błąd oraz przekazuje sprzeczne informacje na jej temat, co podważa wiarygodność faktycznego oferenta. W publikowanych ogłoszeniach często brakuje informacji o tym, że pochodzą one od pośrednika, co wprowadza w błąd osoby potencjalnie zainteresowane.

Projekt nowelizacji zakłada, że pośrednik nie mógłby pobierać wynagrodzenia jednocześnie od obu stron tej samej transakcji, co ma na celu ograniczenie ryzyka potencjalnego konfliktu interesów i wzmocnienie ochrony strony, na rzecz której działa pośrednik. Z kolei zmiana polegająca na zakazie publikacji przez pośrednika ogłoszeń dotyczących nieruchomości bez uprzedniego zawarcia umowy pośrednictwa z jej właścicielem ma zwiększyć poziom transparentności ofert oraz rzetelności przekazywanych w nich informacji.

Co miałoby ulec zmianie?

Najistotniejsze regulacje przewidziane w projekcie dotyczą poniższych kwestii.

1. Zakres obowiązków pośrednika

Projekt zmian do ustawy zakłada doprecyzowanie obowiązków pośrednika w obrocie nieruchomościami poprzez określenie w przepisach katalogu czynności, za które obligatoryjnie odpowiadałby pośrednik (nawet jeśli umowa z klientem ich nie wymienia). Miałoby to zapewnić osobom korzystającym z usług pośrednictwa minimalny standard świadczonych usług oraz przełożyć się na zwiększenie przejrzystości relacji pomiędzy pośrednikiem a klientem.

2. Zakaz pobierania wynagrodzenia od obu stron transakcji

Po nowelizacji przepisów pośrednik nie mógłby już pobierać wynagrodzenia jednocześnie od obu stron tej samej transakcji. Celem tego rozwiązania jest ograniczenie ryzyka potencjalnego konfliktu interesów i wzmocnienie ochrony strony, na rzecz której działa pośrednik. Przepisy te miałyby również ograniczyć praktyki polegające na „wymuszaniu” zawierania umów pośrednictwa z osobami, które nie są zainteresowane korzystaniem z usług pośrednictwa.

3. Określenie zasad publikacji ofert przez pośrednika

Zgodnie z projektem pośrednik nie mógłby publikować ogłoszeń dotyczących nieruchomości bez uprzedniego zawarcia umowy pośrednictwa z jej właścicielem. Każde ogłoszenie miałoby obowiązkowo zawierać oznaczenie informujące, że pochodzi ono od pośrednika.

Regulacje te mają na celu zapewnienie transparentności ofert oraz rzetelności informacji przekazywanych w ofertach.

4. Rozszerzenie uprawnień kontrolnych Inspekcji Handlowej, wprowadzenie sankcji za naruszenie przepisów

Inspekcja Handlowa miałaby zostać wyposażona w odpowiednie narzędzia umożliwiające skuteczne monitorowanie i kontrolę działalności pośredników, a także egzekwowanie przestrzegania przepisów. Organ ten byłby uprawniony do oceny, czy pośrednik w obrocie nieruchomościami działa zgodnie z prawem, a w szczególności, czy:

• rzetelnie informuje klientów o zakresie świadczonych usług,
• zapewnia przejrzystość i kompletność treści umów pośrednictwa,
• realizuje minimalny zakres czynności określony w przepisach,
• nie pobiera wynagrodzenia od obu stron tej samej transakcji,
• nie uzależnia prezentacji nieruchomości od wcześniejszego podpisania umowy pośrednictwa,
• przy publikacji oferty nieruchomości zaznacza, że ogłoszenie pochodzi od pośrednika,
• nie publikuje ogłoszeń bez umowy pośrednictwa z właścicielem nieruchomości.

Powyższe rozwiązanie miałoby wzmocnić nadzór nad rynkiem pośrednictwa oraz zwiększyć ochronę klientów.

Projekt nowelizacji przepisów zawiera również katalog sankcji, które mogłyby być nakładane na pośredników, w tym: kary pieniężne za nieprzestrzeganie umów i przepisów prawa oraz nakaz zaprzestania praktyk naruszających przepisy ustawy pod rygorem zakazu wykonywania działalności gospodarczej w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

Podsumowanie

Kierunek zmian proponowanych w zakresie działalności pośredników w obrocie nieruchomościami jest konieczny i właściwy. W praktyce dość często zdarzają się bowiem sytuacje, kiedy działania pośredników koncentrują się bardziej na doprowadzeniu do zawarcia umowy dotyczącej najmu lub sprzedaży nieruchomości niż na ochronie interesów klienta. Jeśli proponowane regulacje wejdą w życie, mogą przyczynić się do zwiększenia zaufania do usług pośrednictwa w obrocie nieruchomościami i częstszego zawierania umów pośrednictwa.