W ostatnim czasie pojawiła się propozycja uregulowania praktyki niektórych właścicieli i zarządców nieruchomości, polegającej na wydzielaniu lokali mieszkalnych (tzw. mieszkań inwestycyjnych), w budynkach sklasyfikowanych jako usługowe. Planowane jest również ograniczanie przeznaczania domów jednorodzinnych na cele tzw. zbiorowego zamieszkania, czyli zakwaterowania większej liczby osób. Omawiamy główne założenia proponowanych zmian.
Lokale mieszkalne w budynkach usługowych
Projekt nowelizacji ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2021 r., poz. 1048 z późn. zm.), opublikowany przez Rządowe Centrum Legislacji 20 lutego 2026 r., przewiduje szereg zmian dotyczących funkcjonowania lokali oraz wspólnot mieszkaniowych. Zakłada on m.in. uregulowanie zasad wyodrębniania lokali mieszkalnych w budynkach usługowych, które nie są przeznaczone do tzw. zamieszkania zbiorowego (tj. współdzielenia przestrzeni życiowej przez większą liczbę ludzi). Zgodnie z proponowanymi przepisami, ustanowienie odrębnej własności lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego, będzie mogło nastąpić wyłącznie w następujących sytuacjach:
(i) gdy Rada Gminy określi w drodze uchwały stanowiącej akt prawa miejscowego, zasady ustanowienia odrębnej własności lokalu w budynku zamieszkania zbiorowego na terenie gminy lub jej części; oraz
(ii) gdy lokal spełnia wymagania dla lokalu mieszkalnego lub użytkowego znajdującego się w budynku mieszkalnym lub usługowym, określone w przepisach wykonawczych do prawa budowlanego.
Nowe przepisy miałyby zastosowania do budynków wybudowanych po 1 stycznia 2027 r., bądź dla których przed tą datą wydano prawomocne pozwolenie na budowę.
Zgodnie z uzasadnieniem do omawianych przepisów, nowe regulacje mają usunąć lukę dotyczącą tzw. aparthoteli, które mimo formalnej klasyfikacji jako budynki usługowe, w rzeczywistości funkcjonują jako substytuty mieszkań. Obiekty tego typu są bowiem często realizowane na terenach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na funkcje usługowe, co umożliwia ominięcie ograniczeń planistycznych oraz przepisów techniczno-budowlanych obowiązujących dla zabudowy mieszkaniowej. Usytuowanie mieszkań na terenach usługowych skutkuje, jak podkreślono w uzasadnieniu nowelizacji przepisów, naruszeniem ładu przestrzennego. Ponadto, w wyniku takich działań, powstają lokale pełniące funkcję mieszkań w budynkach, które nie są przystosowane do stałego zamieszkania. Nie spełniają one zwykle wymogów dotyczących np. minimalnej powierzchni użytkowej, izolacji akustycznej czy też liczby miejsc parkingowych, co bezpośrednio wpływa na bezpieczeństwo i standard zamieszkiwania w takich nieruchomościach.
Publikacja objaśnień powinna być bodźcem do weryfikacji praktyki stosowania klauzuli beneficjenta rzeczywistego, gromadzonej na te potrzeby dokumentacji oraz możliwości zastosowania uproszczeń dotyczących klauzuli LTA, domniemania statusu BO czy warunków rozszerzonego zakresu podmiotowego badania warunku BO.
Ograniczenie możliwości tzw. zamieszkiwania okresowego w domach jednorodzinnych
Zmiany planowane są również w zakresie dopuszczalności przeznaczania domów jednorodzinnych do celów zamieszkania zbiorowego. Nowe przepisy mają ograniczyć funkcjonowanie usług odpowiadających de facto prowadzeniu hoteli robotniczych w jednorodzinnych domach mieszkalnych. Jak twierdzą przedstawiciele Ministerstwa Rozwoju i Technologii oraz samorządów, obecnie zdarza się, że w jednym domu jednorodzinnym kwaterowanych jest nawet kilkadziesiąt osób, a często powstają całe nowe osiedla, w których nieprzystosowane do tego budynki przeznaczane są do zamieszkania przez znaczną liczbę osób. Sytuacja taka powoduje, że pomieszczenia nie spełniają norm sanitarnych i przeciwpożarowych oraz stanowią realne zagrożenie zarówno dla osób w nich zamieszkujących, jak i dla otoczenia.
Planowane zmiany zakładają, że w budynku jednorodzinnym tylko 30 proc. powierzchni będzie można przeznaczyć na cele zamieszkania zbiorowego. Powyżej tego limitu wymagana będzie decyzja o zmianie sposobu użytkowania. Natomiast wykorzystywanie budynku dla celów zbiorowego zamieszkiwania powyżej dozwolonego progu, bez wcześniejszej zgody na zmianę sposobu użytkowania, zagrożone ma być karą pieniężną.
Ministerstwo planuje w trybie pilnym przygotowanie w tym zakresie odpowiednich projektów aktów prawnych.
Co zasługuje na aprobatę?
W publikowanym na początku roku artykule „Uregulowanie najmu krótkoterminowego. Co przewiduje projekt Ministerstwa?” pisaliśmy o koncepcjach dotyczących nowelizacji przepisów dotyczących odpłatnego udostępniania domów lub lokali mieszkalnych na krótki czas. Propozycje omawiane w niniejszym artykule również wpisują się w planowane od pewnego czasu działania władz centralnych i samorządów, zmierzające do uregulowania i wprowadzenia kontroli nad sposobem przeznaczania i wykorzystywania lokali i budynków do celów mieszkalnych.
Można jednak mieć wątpliwości, czy argument w postaci np. zapewnienia ładu planistycznego, które możliwe byłoby poprzez unikanie łączenia funkcji mieszkaniowych i usługowych zasługuje na aprobatę. Na świecie raczej odchodzi się od koncepcji obszarów miejskich spełniających tylko jedną funkcję, aby uniknąć np. „osiedli – sypialni” czy też dzielnic jedynie o charakterze usługowym, które pustoszeją wieczorami i w dni wolne od pracy. Przeciwnie, raczej podkreśla się korzyści płynące z łączenia różnych funkcji, które wzajemnie się uzupełniają. Bez względu na argumenty planistyczne, na pełną aprobatę zasługuje konieczność kontroli nad przepisami techniczno-budowlanymi, w tym sanitarnymi i pożarowymi dla lokali i domów przeznaczonych do zamieszkania. Podążanie za potrzebami rynku i zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych nie może odbywać się bowiem kosztem bezpieczeństwa takich miejsc i zapewnienia odpowiednich warunków mieszkaniowych.
Autor tekstu:
Halina Więckowska-Sulimierska
Zapisz się do naszego newslettera i otrzymuj praktyczne wskazówki dla Twojego biznesu.
