Uproszczona procedura zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części

Pod obrady Sejmu trafił projekt zmian do ustawy Prawo budowlane, którego celem jest uproszczenie procesu zgłaszania organowi administracji architektoniczno-budowlanej zmiany sposobu użytkowania obiektu lub jego części. Jeśli zmiany te wejdą w życie, przyczynią się do przyspieszenia i ujednolicenia dotychczasowej procedury.

Stan obecny

Zgodnie z art. 71 ustawy Prawo budowlane (Dz.U. z 2023r. poz. 682 z późn. zm.), zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej. W zgłoszeniu należy określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu. Ponadto, należy dołączyć szereg dokumentów, w tym między innymi zaświadczenie lub kopię zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku obowiązującego planu miejscowego do zgłoszenia powinna zostać dołączona decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu lub jej kopia.

Co ulegnie zmianie?

W maju br. Komisja Sejmowa ds. Petycji skierowała pod obrady Sejmu wniosek o zmianę powyższych regulacji w ten sposób, aby całkowicie zrezygnować z obowiązku przedstawiania zaświadczenia wójta, burmistrza lub prezydenta miasta o zgodności nowego sposobu użytkowania z ustaleniami planu miejscowego. Pozostać miałby natomiast wymóg składania przez inwestorów decyzji o warunkach zabudowy w sytuacji, gdy dla danego terenu nie został uchwalony plan miejscowy. Pierwsze czytanie tego projektu w Sejmie miało miejsce 29 lipca 2024 r.

Istniejący aktualnie obowiązek uzyskiwania wspomnianego zaświadczenia często znacznie wydłuża całą procedurę. W sytuacjach gdy plan miejscowy był nieprecyzyjny lub nie zawierał regulacji w kwestii wnioskowanej zmiany sposobu użytkowania, inwestorzy często uzyskiwali zaświadczenie o braku zgodności. Ponadto, organy architektoniczno–budowlane i tak mają obowiązek badania we własnym zakresie planów miejscowych pod kątem zgodności zamierzonej zmiany sposobu użytkowania z planem, co skutkuje dublowaniem tego procesu i budzi wątpliwości w tych sytuacjach, gdy analiza planu dokonywana przez organ administracji jest odmienna od oceny zawartej w zaświadczeniu. Wątpliwości te były często przedmiotem postępowań sądowych. W jednej z takich spraw Naczelny Sąd Administracyjny orzekł, iż ani organy administracji, ani sądy nie są związane treścią zaświadczenia o zgodności zmiany sposobu użytkowania z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Wobec powyższego stanowiska, tym bardziej aktualne jest pytanie o zasadność wymagania od inwestorów zaświadczenia, które nie tylko wydłuża procedurę, ale również nie wiąże organu ani sądu przy ocenie zgłaszanego zamierzenia inwestycyjnego.

Zgodnie z projektem nowelizacja miałaby wejść w życie po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia jej w Dzienniku Ustaw.

Warto też wspomnieć, że zgodnie z omawianym projektem, nowe regulacje miałyby dotyczyć nie tylko spraw wszczętych od dnia obowiązywania tych zmian, ale miałyby zastosowanie również do wszystkich spraw niezakończonych do daty wejścia w życie nowych przepisów.

Podsumowanie

Proponowana zmiana Prawa budowlanego jest kolejnym istotnym krokiem w kierunku stopniowego eliminowania nadmiernego formalizmu w postępowaniach administracyjno-budowlanych. Jako postulat na przyszłość, warto byłoby natomiast określić okoliczności i organy uprawnione do wiążącej interpretacji planów miejscowych, aby uniknąć ryzyka podważenia oceny danego organu przez urzędy nadzorcze lub sądy, co niestety w praktyce zdarza się zbyt często.